Сегодня ввод показаний недоступен.
До начала сдачи показаний воды : 27 дней

Земельный участок

Регламент

В ст. 36 ЖК РФ среди объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме поименован в том числе и земельный участок, на котором такой дом расположен с элементами озеленения и благоустройства.

Однако в соответствии со ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, зависит от следующих обстоятельств:

  • до или после вступления в силу ЖК РФ был построен многоквартирный дом?
  • проведены ли в отношении такого участка работы по егоформированию и постановке на государственный кадастровый учет?

На основании указанного можно выделить следующие случаи возникновения права общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом.

Возникновение прав на землю под многоквартирным домом, построенным ПОСЛЕ ВВЕДЕНИЯ В ДЕЙСТВИЕ ЖК РФ.

С момента введения в действие ЖК РФ, т.е. с 01.03.2005г. многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после указанной даты, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (п. 6 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»). Таким образом, после 01.03.2005 для принятия многоквартирного дома приемочной комиссией необходимо пройти процедуру формирования земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимости. При этом право общей долевой собственности на сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок в данном случае возникает с момента возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

Возникновение прав на землю под многоквартирным домом, построенным ДО ВВЕДЕНИЯ В ДЕЙСТВИЕ ЖК РФ

В данном случае момент возникновения права общей долевой собственности зависит от того сформирован ли земельный участок и поставлен ли на государственный кадастровый учет. В случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, такой участок с момента вступления в силу ЖК РФ, т.е. с 01.03.2005г. бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме (п. 2 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»). В случае, если земельный участок еще не был сформирован, то собственникам предстоит на общем собрании принять решение о формировании земельного участка и определить уполномоченного обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка.

 

Формирование

Права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в отношении которого до введения в действие ЖК РФ не проведены работы по его формированию и постановке на государственный кадастровый учет, оформляются в специально установленном порядке.

В данном случае для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений в доме, расположенном в г. Москве, необходимо осуществить следующие действия:

  1. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 16 ФЗ «О введении ЖК РФ») по вопросу об оформлении участка под домом в общую долевую собственность, а также о формировании земельного участка и постановки его на кадастровый учет с целью возникновения права общей долевой собственности на него. Порядок проведения общего собрания собственников помещений установлен ст. 45 - 48 ЖК РФ. В соответствии с указанными нормами инициировать проведение общего собрания вправе любой из собственников помещений в доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании. Состав и примерные формы документов для принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о формировании земельного участка утверждены Постановлением Правительства Москвы № 569-ПП от 03.07.2007. Общее собрание собственников помещений в доме по указанному выше вопросу должно также уполномочить лицо на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и приобретении прав на него.
  2. Обращение с заявлением о формировании участка и постановке его на государственный кадастровый учет. Уполномоченное общим собранием лицо обращается в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и постановке его на государственный кадастровый учет (п. 3 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»). Согласно Постановлению Правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» формирование земельных участков в г. Москве и обеспечение их постановки на государственный кадастровый учет осуществляет Департамент земельных ресурсов. В соответствии с п. 12.2. Приложения 1 к указанному Постановлению до обращения в Департамент земельных ресурсов Правительства г.Москвы (ДЗР) заявитель обращается с запросом в Комиссию по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах при префектуре соответствующего административного округа г. Москвы для проверки документов по принятию общим собранием собственников такого дома решения о формировании земельного участка и получения заключения о соответствии представленных документов требованиям законодательства (в виде выписки из протокола Комиссии). Следует обратить внимание, что в случае если застроенные территории не разделены на земельные участки, то границы участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со ст. 46 ГСК РФ (п. 2 ст. 6 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»). Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектов межевания на территории г. Москвы регламентирован Приложением № 4 к постановлению Правительства Москвы от 29.11.2005 № 941-ПП.
  3. Государственный кадастровый учет земельного участка. Постановку земельного участка на государственный кадастровый учет обеспечивает Департамент земельных ресурсова Правительства г.Москвы (ДЗР). При этом, согласно п. 7 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491,государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, обеспечивается без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г.
  4. Возникновение права общей долевой собственности на участок. В соответствии с п. 5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» с момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Регистрация

Государственная регистрация права общей долевой собственности. Право общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, возникает в силу прямого указания закона (ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ») и без государственной регистрации указанного права (п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23 июля 2009 года № 64 ). Однако в случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о распоряжении общим земельным участком (его уменьшении, увеличении, сдачи в аренду, возведении построек) государственная регистрация права общей долевой собственности будет необходима. Внесение записи о возникшем в силу закона праве на земельный участок в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) происходит в соответствии с требованиями п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для государственной регистрации прав собственников помещений в многоквартирном доме на придомовой земельный участок этого дома необходимы следующие документы:

  1. Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности.  Данные заявления могут представляться: собственниками помещений в многоквартирном доме; представителем (представителями) собственников помещений в многоквартирном доме, если это право предоставлено ему на основании надлежащим образом оформленных доверенностей; представителем собственников помещений в многоквартирном доме, если это право предоставлено ему решением общего собрания собственников; председателем и (или) иным членом правления товарищества собственников жилья (ТСЖ), если решением общего собрания членов ТСЖ ему поручено представлять интересы членов ТСЖ при регистрации наличия, возникновения, ограничения (обременения), прекращения права общей долевой собственности на объекты недвижимости, в том числе подавать заявления на государственную регистрацию.
  2. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (подлинник и копия) - если заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности подаются представителем собственников помещений в многоквартирном доме, действующему на основании решения общего собрания собственников.
  3. Если заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности представляются председателем и (или) иным членом правления ТСЖ: документ о государственной регистрации ТСЖ в качестве юридического лица (подлинник и копия);  устав ТСЖ (подлинник или нотариально удостоверенная копия); решение общего собрания членов ТСЖ о наделении председателя и (или) иного члена правления ТСЖ полномочиями представлять интересы членов ТСЖ при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, в том числе подавать заявления на государственную регистрацию (подлинник и копия);  протокол общего собрания членов ТСЖ об избрании лица, которому это право предоставлено, председателем, членом правления ТСЖ (подлинник и копия либо нотариально удостоверенная копия).
  4. Документы об уплате государственной пошлины за регистрацию (подлинники и копии).
  5. Учредительные документы (для юридических лиц); документ, удостоверяющий личность (для физических лиц).
  6. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (после 28 февраля 2005 года).
  7. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (до 1 марта 2005 года)) - подлинник и копия.
  8. Выданные органом кадастрового учета после 01.03.2008 года кадастровые паспорта объектов недвижимости, либо удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества планы объектов недвижимого имущества, выданные до 01.03.2008 года: на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом; на многоквартирный жилой дом; на иные объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме; документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме. Представление кадастрового паспорта или кадастрового плана земельного участка, а также документа технического учета многоквартирного дома, содержащего сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме, не требуется, если указанные документы ранее уже представлялись на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Исключение составляют случаи, когда земельный участок или многоквартирный дом (сведения о них, включаемые в Единый государственный реестр прав) претерпели изменения (например, в результате реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой.
  9. Если собственниками определены доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме - документ о размерах долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (решение (протокол) общего собрания собственников, иное соглашение участников общей долевой собственности) - подлинник и копия. Представление документа о размерах долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не требуется, если он не составлялся или ранее уже представлялся на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости и был помещен в дело правоустанавливающих документов. Исключение составляют случаи, когда изменился размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (например, в результате реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой).
  10. Правоустанавливающие документы на жилые (нежилые) помещения в многоквартирном доме (подлинники и копии) - если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в Едином государственном реестре прав не зарегистрированы права собственников (отдельных собственников) помещений в многоквартирном доме, возникшие до 31 января 1998 г. - до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Примечание: Если права собственности на жилые, нежилые помещения в многоквартирном доме возникли после 31.01.1998 г., то право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть зарегистрировано только после их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Дополнительно представляются в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации случаях:

  1. Согласие об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме всех собственников помещений в этом доме путем его реконструкции (подлинник и копия).
  2. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (подлинник и копия).
  3. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, если такое ограничение (обременение) права общей долевой собственности подлежит государственной регистрации (подлинник и копия).
  4. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости (подлинник и копия).
  5. Соглашение о новом обременении земельного участка правом ограниченного пользования между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости (подлинник и копия).
Земельный налог

Согласно ст. 388 Налогового кодекса РФ, «налогоплательщиками земельного налога признаются организации ифизические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды».

Минфин РФ в своем письме от 30.09.2008 № 03-05-05-02/66 разъяснил, что собственники помещений в многоквартирном доме признаются плательщиками земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка в том случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности, указанному земельному участку присвоен кадастровый номер, уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления издано решение о передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом, исходя из ст. 392 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Земельный налог относится к числу местных налогов. Правила его взимания регламентирует Налоговый кодекс РФ (НК РФ), а также нормативные правовые акты представительных органов муниципальных образований (законы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Однако НК РФ устанавливает лишь общие положения, обязательные к исполнению. Нормативно-правовые акты представительных органов муниципальных образований не должны противоречить НК РФ.

Ст 2. Закона города Москвы "О земельном налоге" № 74 от 24 ноября 2004г. установлены и действуют следующие ставки земельного налога:

  • 0,3% от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в городе Москве и задействуемых для сельскохозяйственного производства, а также земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;
  • 0,1% от кадастровой стоимости участка в отношении территорий, занятых автостоянками для долговременного хранения индивидуального автотранспорта и многоэтажными гаражами‑стоянками, жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;
  • 1,5% от кадастровой стоимости участка в отношении прочих земельных участков.

Методика расчета земельного налога в отношении земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома приведены в Письме Минфина РФ от 26 декабря 2006г. N03-06-02-02/154.

В соответствии с этой методикой конкретный пример расчета годового платежа по земельному налогу выглядит следующим образом:
  1. Выясняется кадастровая стоимость земельного участка (общая площадь участка умножается на определенную властями для данного участка кадастровую стоимость 1 кв.м.). Например: величина сформированного земельного участка составляет 1,055 Га или 10 550 кв.м. при кадастровой стоимости 1 кв.м. земли 25 000 рублей. Таким образом, общая кадастровая стоимость земельного участка составляет 263 750 000 рублей.
  2. Определяется доля собственника в кадастровой стоимости участка в целом (величина, полученная из расчетов в п.1  умножается на величину доли собственника в общем имуществе). Например: Общая площадь помещений многоквартирного дома, находящихся в чьей-либо собственности, составляет 48 000 кв.м. Общая площадь квартиры собственника - физического лица, составляет 149,9 кв.м. Таким образом, его доля в общей долевой собственности  составляет величину, равную0,0031, а значит кадастровая стоимость его доли земельного участка составляет величину 263 750 000 руб. * 0,0031 = 817 625 руб
  3. Определяется величина земельного налога для собственника (величина доли собственника в кадастровой стоимости земельного участка умножается на установленную для данного собственника ставку земельного налога). Например:  Собственник квартиры площадью 149,9 кв.м. - физическое лицо уплачивает земельный налог со своей доли придомового земельного участка по ставке 0,1%. Таким образом, с учетом расчетов в пп. 1 и 2 ему следует умножить налогооблагаемую базу в 817 625 руб. на ставку 0,1%. Итоговая сумма годового платежа земельного налога составит 817 руб. 63 коп.

 

Яндекс.Метрика