Сегодня ввод показаний недоступен.
До начала сдачи показаний воды : 22 дня

Председатель правления ТСЖ

Статус

Среди органов управления товарищества собственников жилья ст. 144 ЖК называет только два - общее собрание членов товарищества (коллегиальный орган управления) и правление товарищества (коллегиальный орган управления). Важно обратить внимание на тот факт, что в данном контексте законодатель не упоминает председателя правления товарищества.

Из данного обстоятельства вытекает существенный вопрос – является ли председатель правления единоличным исполнительным органом товарищества, обладающим собственной управленческой компетенцией и действующим одновременно с коллегиальным исполнительным органом - правлением товарищества. Или председатель правления, как это буквально следует из ч.1 ст.149 ЖК, уполномочен лишь выполнять решения правления и действовать без доверенности от имени товарищества (что уже само по себе рождает широкие полномочия и, как следствие, большую ответственность).

Прямого ответа ЖК на этот вопрос не дает. В этой связи рассмотрим несколько законодательных принципов, действующих в нашей стране, и на их основе попытаемся сформировать понимание интересующего нас вопроса.

  1. Во избежание сложностей в разделении компетенции и в целях защиты прав и интересов третьих лиц законодательная практика регулирования юридических лиц, создаваемых в разных организационно-правовых формах, прямо устанавливает организационный принцип деятельности такого юридического лица: либо с помощью единоличного исполнительного органа, либо с помощью коллегиального, либо с помощью и коллегиального и единоличного исполнительных органы. В рассматриваемом нами случае совершенно однозначно установлено второе (ст.44 ЖК).
  2. В соответствии с общим порядком формирования исполнительных органов власти в нашей стране, один исполнительный орган не вправе создавать другой исполнительный орган, в том числе и потому, что созданные таким путем исполнительные органы не имеют достаточных оснований, чтобы контролировать друг друга, так как это нарушит принцип самостоятельности исполнительных органов власти (требование ст. 10 Конституции РФ).
  3. Председатель правления товарищества избирается членами правления (ч.3 ст. 147 ЖК). Законодатель не предусмотрел необходимости утверждения кандидатуры председателя правления на общем собрании членов товарищества. А значит, члены правления коллективно отвечают перед членами товарищества за результаты работы как правления в целом, так и председателя правления, в частности. Из этого положения вещей вытекает, по существу, двойная подотчетность председателя правления: 
 
  • как член правления, председатель правления подотчетен общему собранию товарищества;
  • как председатель правления, он подотчетен членам правления, его избравшим.

Таким образом, оценивая правовое положения председателя правления ТСЖ на основе действующих законодательных норм, представляется правильным следующее пояснение о его статусе. Председатель правления товарищества не является единоличным исполнительным органом товарищества в силу механизма его избрания и законодательно ограниченного перечня его полномочий.

Вместе с тем, ст. 149 ЖК наделяет председателя правления ТСЖ специальными функциями. В частности, он «имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно» (ч.1.ст. 49 ЖК)1, а также «действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда» (ч.2. ст. 49 ЖК). Но при выполнении этих функций председатель правления также не становится единоличным исполнительным орган, а действует от имени товарищества как специально уполномоченный член товарищества, через действия которого товарищество в силу закона может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности. Эта норма соответствует ч.2 ст.52 ГК, согласно которому в предусмотренных федеральным законом случаях юридическое лицо (например, ТСЖ) может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников (например, председателя правления ТСЖ).

_______________________

  1. 1 В данном случае имеются в виду административные функции председателя правления в отношении лиц, принятым по трудовым договорам в товарищество и подчиняющиеся председателю в силу своих должностных обязанностей  («Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской федерации»  под редакцией П.В.Крашенинникова. М., 2006 г. С.624)
Компетенция

Общие правила, регламентирующие избрание и полномочия Председателя правления товарищества собственников жилья, установлены ст. 149 ЖК РФ:

  • Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
  • Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
Комментарии

Как мы видим, ЖК РФ чрезвычайно лаконично описывает сферу компетенции председателя правления. Однако, практика существования ТСЖ в нашей стране уже продемонстрировала, что круг прямых и косвенных обязанностей председателя правления довольно обширен.

Что же должен знать и уметь председатель правления для эффективной организации работы товарищества?

  • Изучить законодательные и нормативные акты федерального и местного уровней. То есть знать их до такой степени, чтобы в случае необходимости аргументированно противостоять чиновникам, либо не желающим выполнять свои обязанности по отношению к ТСЖ, либо ищущим свою выгоду. Это председателю необходимо еще и для того, чтобы организовать деятельность правления товарищества в соответствии с действующим законодательством, требованиями устава ТСЖ, решениями общего собрания, постановлениями правления.
  • Заключать договора на обслуживание с собственниками жилых и нежилых помещений, организовать грамотную эксплуатацию и надлежащий ремонт жилого здания, а также предоставление коммунальных и прочих услуг, которые отвечают необходимым стандартам. Если эти услуги качеством ниже, чем требуется, председатель ТСЖ должен добиться перерасчета платежей, которые внесены собственниками.
  • Контролировать работу подрядчиков, чтобы подрядившиеся организации выполняли работы по ремонту, обслуживанию как самого дома, так и его инженерных коммуникаций, оборудования и устройств, а также содержанию придомовой территории в порядке - в точном соответствии с заключенными договорами. - вести техническую документацию по многоквартирному дому, контролировать состояние налоговой, бухгалтерской, статистической отчетности, проводить банковские операции.
  • Проводить заседания правления, общие собрания, вести прием жителей, учитывать и регистрировать жалобы и заявления, контролировать устранение замеченных недостатков.
  • Заключать сделки от имени товарищества. Пределы его полномочий ЖК РФ не определил, видимо, оставив это на усмотрение ТСЖ. Поэтому при рассмотрении проекта устава товарищества собственники помещений могут внести ограничения по сумме сделок, которые зависят от стоимости имущества ТСЖ и масштабов предпринимательской деятельности председателя правления.
  • Нести персональную ответственность за организацию делопроизводства в правлении товарищества, учета и хранения документов собственников помещений, самого ТСЖ, правильность заключения договоров и соглашений, непринятие решений по содержанию и эксплуатации жилого дома, своевременность и полноту уплаты налогов, сдачи отчетности в налоговую службу, фонды, банки и т.д.
  • Представлять на рассмотрение общего собрания собственников механизм разрешения конфликтов между членами и не членами ТСЖ, органами управления ТСЖ, товарищества и органами местного самоуправления и муниципального образования.
  • Разрабатывать и представлять на утверждение собственников регламентацию вопросов представления собственникам проекта письменного отчета о своей деятельности, работе правления, управляющего или управляющей компании.

Общее собрание или правление товарищества может предоставить и дополнительные полномочия. Скажем, распоряжаться определенной суммой денежных средств для оплаты канцелярских принадлежностей, регистрационных сборов, платежей и т.д. Как правило, председателю доверяют предъявление исков в суде, оплачивать судебные издержки, осуществлять подбор персонала, участвовать в конкурсах подрядных организаций.

В то же время председатель не имеет полномочий заключать договора и соглашения без дозволения правления, продажи общего имущества товарищества без разрешения собрания собственников. Он также не имеет права полностью или даже частично передать контрольные функции управляющему или управляющей компании.

В бюджете товарищества необходимо предусмотреть расходы на то, чтобы направить председателя на учебу и чтобы после ее окончания он получил квалификационный сертификат на управление недвижимостью в многоквартирном доме.

Однако кроме теоретической подготовки председатель должен обладать и незаурядной психологической устойчивостью. Защищая интересы товарищества, он может испытывать серьезное давление как со стороны некоторых жителей, так и со стороны внешних организаций. К сожалению, в товариществе некоторые жильцы могут систематически не уплачивать обязательные платежи и сборы, вести несанкционированную перепланировку помещений, использовать квартиры не по назначению, не говоря о заливах соседей, нарушениях правил пожарной безопасности, антисанитарии, вандализме, хищении общественной собственности. Тут уж председатель просто не имеет права не быть жестким и принципиальным. На председателя могут давить и внешние организации, которые должны обеспечивать коммунальные услуги и которые являются этакими локальными монополистами. Это могут быть застройщики, подрядчики, допустившие недоделки, скрывающие брак. Даже со стороны органов местного самоуправления приходится испытывать нажим. Подчас они не прочь переложить свои обязанности на ТСЖ - по благоустройству территории, сезонной ее уборке, ремонту дорожного покрытия и т.д.

Снизить степень давления на председателя можно, лишь организуя и регулярно проводя общие собрания собственников, членов ТСЖ, заседания правления, создавая комитеты и комиссии, привлекая на свою сторону максимальное число жителей. Эти комитеты и комиссии могут действовать как на временной, так и на постоянной основе. Например, комиссии по эксплуатации и ремонту зданий, сохранности общего имущества многоквартирного дома, по финансам, по социальным программам, комитеты ответственных по подъездам и этажам; по работе с пенсионерами, молодежью, автомобилистами, интернетчиками; по контролю за показаниями внутридомовых и квартирных приборов учета, по внедрению ресурсосберегающих технологий, по благоустройству и содержанию придомовых территорий и т.д. Необходимо продумать и то, как будет проводиться агитация среди жителей дома, связанная с выборами в органы управления товарищества, разработать положения о председателе правления, распределении обязанностей в правлении ТСЖ, комитетах и комиссиях. Все это нужно для ужесточения процедур контроля собственников помещений многоквартирного дома за деятельностью председателя правления, инвентаризации его полномочий.

В ЖК ничего не сказано об ответственности председателя правления за убытки, причиненные товариществу неэффективным управлением или нанесением вреда общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений, не исключает его ответственности за действие или бездействие в конкретных ситуациях. Поэтому в уставе ТСЖ следует четко определить условия и размер такой ответственности, а также порядок взыскания убытков, причиненных товариществу неправильными действиями председателя

Яндекс.Метрика