Сегодня ввод показаний недоступен.
До начала сдачи показаний воды : 22 дня

Модели управления многоквартирным домом

Практика нескольких последних лет показала, что управление многоквартирным домом с помощью ТСЖ можно организовать, используя одну из трех моделей:

Первая модель

Вся деятельность по управлению и обслуживанию организуется собственниками самостоятельно в рамках Товарищества, начиная от финансов и права, заканчивая наймом на работу электриков, сантехников, дворников. Эта модель чем-то напоминает непосредственное управление собственниками. Главные отличия состоят в следующем:

  • созданное ТСЖ - самостоятельное юридическое лицо со всем вытекающим объемом правовых полномочий,
  • оперативные решения по управлению принимаются правлением ТСЖ, ответственным перед общим собранием членов ТСЖ (без необходимости созыва общего собрания по любому поводу).

Важно отметить, что, при этой модели, как и в случае непосредственного управления собственниками, может возникать так называемый «синдром натурального хозяйства», когда в погоне за «экономичностью» уменьшается не столько цена обслуживания, сколько его объемы и (или) качество. В случае самостоятельного ведения хозяйства денежные средства, собираемые с жильцов, расходуются на заработную плату членам правления (которые вынуждены сами заниматься организационной работой), а для фактического оказанию услуг приглашается низкооплачиваемый персонал. В результате руководители ТСЖ не заинтересованы в раскрытии информации о показателях деятельности ТСЖ, причинах принятия тех или иных решений,  выбора конкретных исполнителей работ. Это, в конечном итоге, может вызвать разочарование у собственников и привести к конфликту.

Вторая модель

Нередки случаи, когда в больших домах после создания ТСЖ активность инициативной группы или избранных членов правления затухает. Как наиболее простой выход из создавшегося положения - приглашается управляющая компания, которая фактически замещает собой ТСЖ как орган управления домом. В результате собственники нередко оказываются «заложниками» управляющей компании, так как фактически не контролируют поступления и расходования денежных средств которые, минуя счета ТСЖ, напрямую выплачиваются управляющей компании. В этом случае влиять на объем и качество оказываемых услуг затруднительно, а расторжение отношений с управляющей компанией оборачивается финансовыми потерями. Эта модель, несмотря на создание ТСЖ, чем-то напоминает второй способ управления домом (управление управляющей организацией). Главные отличия состоят в следующем:

  • у собственников сохраняются (но не всегда используются) формальные рычаги воздействия на управляющую компанию (через правление и общее собрание членов ТСЖ),
  • ТСЖ, как юридическое лицо, может распоряжаться общим имуществом дома (например, сдавать в аренду нежилые помещения).


Третья модель

Эту модель можно обозначить как «заказчик-подрядчик». Где в роли заказчика выступает ТСЖ, а в роли подрядчика обслуживающая организация. Именно обслуживающая, а не управляющая!

Как реализуется эта модель?

После регистрации ТСЖ как юридического лица, Правление ТСЖ организуют тендер по выбору профессиональной организации для обслуживания общего имущества многоквартирного дома. По результатам тендера Правление ТСЖ выбирает наиболее подходящего кандидата и представляет его на общем собрании членов ТСЖ. На собрании принимается решение о требованиях к уровню технического обслуживания дома и его сметной стоимости, о перечне необходимых платежей для членов ТСЖ. Затем Правление ТСЖ готовит подрядный договор на оказание услуг по техническому обслуживанию дома, который от имени всех членов ТСЖ заключается с обслуживающей организацией.

Индивидуальные договоры на управление домом между собственниками помещений - членами ТСЖ и самим ТСЖ, как правило, не заключаются поскольку отношения внутри товарищества строятся лишь на основании членства, условия которого зафиксированы в Уставе ТСЖ.

Собственник помещения (жилого или нежилого), не желающий вступать в члены ТСЖ, заключает с товариществом договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В дальнейшем все отношения между ними строятся на основании данного договора.

Правление ТСЖ составляет сметы доходов и расходов на соответствующий финансовый год, данные сметы утверждаются общим собранием членов ТСЖ, после чего Правление ТСЖ устанавливает размеры обязательных платежей для членов ТСЖ (п.8 ч.2 ст.145, ч.1 ст.147, п.3 ст.148 ЖК РФ). Денежные средства членов ТСЖ (членские взносы) и не членов ТСЖ (платежи по договору) поступают на счет ТСЖ, откуда распределяются по всем основным расходным статьям: за техническое обслуживание - в адрес обслуживающей организации, за коммунальные услуги - поставщикам таких услуг т.д.

Что же мы получаем в итоге?

Правление ТСЖ - фактически законодательный орган - контролирует все доходы и расходы (в рамках утвержденной Общим собранием членов ТСЖ сметы) и определяет актуальные задачи, стоящие перед ТСЖ. Этот орган подотчетен Общему собранию членов ТСЖ.

Специализированная обслуживающая организация  - исполнитель задач, поставленных Правлением ТСЖ. Она отвечает за все вопросы по текущему техническому и комендантскому обслуживанию дома и соответствующему персоналу.

Очерченная модель управления позволяет собственникам одновременно: стать клиентами профессиональной обслуживающей организации, не допустить самоуправства отдельными собственниками (см. первую модель), сохранить контроль над расходованием денежных средств, установить оптимальный уровень оплаты за техническое обслуживание (из расчета соотношения «цена-качество»).



Яндекс.Метрика